外国企业在乌兹别克斯坦取得土地与林地使用权的法律规定

树英律师：北京庄和律师事务所主任，中国政法大学法学学士、工商管理硕士，美国哥伦比亚大学访问学者，疑难案件论证中心主任，企业合规师，潍坊仲裁委、中卫仲裁委、玉林仲裁委仲裁员，北京多元调解中心调解员，中国政法大学等多所院校校外导师、兼职讲师，北京市律师协会刑诉委委员。

执业领域：企业合规法律顾问、刑事辩护。刑事方面，通过把握刑事案件办理过程中各个环节的辩点和策略，实现当事人重罪转轻罪、轻罪轻刑、疑罪从无的辩护。主办过多起合规案件、反舞弊案件、重大疑难交叉案件，通过专业沟通，风险把控，系统操作，运用法律武器切实维护当事人的合法权益，取得了显著的效果。

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关键词：乌兹别克斯坦；土地；林地；使用权规定

乌兹别克斯坦土地属于国家公共财富，由国家统一管控、保护与合理利用，土地权利体系、取得方式与用途管制均以立法明确划定。外国企业、外国籍自然人及外资投资主体在当地获取土地与林地使用权，实行所有权禁止、租赁权许可的严格制度，仅能通过租赁等方式取得限定用途、限定期限的使用权，无法获得土地所有权。

乌兹别克斯坦土地管理以1998 年《土地法典》 为核心依据，土地按用途划分为农业用地、工业用地、建设用地、林地、水资源用地等类别，用途与权利均记载于国家地籍文件，使用者必须严格按法定用途与程序使用土地。

法律对不同主体土地权利作出区分：本国法人可取得土地长期占有权、长期使用权与租赁权；本国自然人可取得长期使用权、临时使用权、租赁权及所有权；外国企业、外资主体与外国公民一律不得取得土地所有权，仅可依法租赁土地开展生产经营活动。

土地取得渠道主要包括电子线上拍卖、国家划拨、租赁三种。近年乌兹别克斯坦持续优化土地管理流程，简化拍卖程序、压缩办理时限、取消部分土地价值评估环节、推广电子地籍证明，提升外资获取土地的便利度。

2021 年 11 月实施的第 728 号《非农业用地私有化法》，确立非农业用地私有化的合法性、自愿性、有偿性、房地一体、公开透明五大原则，允许将国有非农业用地转为乌兹别克斯坦本国法人与自然人所有，但该制度不适用于外国企业与外资主体，外资不得参与非农业用地私有化程序。

涉及地下资源的土地，可按 2022 年第 133 号政府令规定，通过EIJRO AUKSION电子交易平台拍卖或直接谈判方式取得使用权，相关程序由主管部门依法监管。

外国企业、外资公司及外国公民在乌兹别克斯坦仅能以租赁方式取得土地使用权，可用于工业、农业、商业、林业等法律允许的经营用途，严禁以买卖、赠与、入股等方式取得土地所有权。

（一）农业用地使用规则

乌兹别克斯坦允许外资投资农业全产业链，涵盖种植、养殖、加工、包装、仓储、物流、出口贸易等环节，但严格禁止外资取得农业耕地所有权。外资可依据投资合同、PPP 合作协议等合法文件，取得3–49 年的农业用地经营耕种权，具体期限依项目类型与投资规模确定。

国家通过《2020–2030 年农业发展战略》《2022–2026 年新发展战略》等政策文件，鼓励外资引入先进技术与管理经验，推动农业现代化与供应链国际化，同时坚守耕地权属底线，保障国家粮食安全与土地主权。

（二）非农业用地使用规则

工业、商业、服务业、建设等非农业用途土地，外资企业同样不得以任何形式取得所有权，仅可通过公开拍卖、协议租赁等方式获得租赁使用权，租赁期限、使用条件由合同与行政许可明确约定，且必须符合城乡规划与用地功能分区要求。

乌兹别克斯坦森林资源归国家所有，林地实行与农业用地类似的管理口径：外资不得取得林地所有权，仅可通过承包经营、租赁等方式开展合法经营活动。

国家鼓励外资参与林业投资合作，2017 年设立国家林业委员会，统筹森林资源合理利用、林业科技推广、外资引进、生态旅游开发等工作。2018 年《森林法》确立林地承包经营制度，允许外资取得临时或长期承包经营权，期限同样为3–49 年，具体以投资合同、PPP 协议为准。

林地使用须遵守生态保护、采伐限额、植被恢复等强制性规定，经营项目需经林业主管部门审批。2019 年第 993 号政府决议《国家森林基金会土地租赁程序条例》，进一步细化林地租赁申请、审批、合同签订、使用监管、到期续期等全流程规则，为外资提供稳定可预期的制度环境。

目前《森林法》仍在修订完善，修订草案进一步明确森林基金土地可按法定程序提供给国家林业机构、机关、企业及个人占有、使用或租赁，持续稳定外资在林业领域的合作预期。

外资企业在乌兹别克斯坦使用土地与林地，必须严格遵守用途管制、期限管制、生态管制三大底线：

严格按地籍登记与许可文件载明的用途使用，不得擅自改变土地类别与经营方向；

租赁与承包期限届满须依法续期或交还土地，不得超期占用；

履行土壤保护、水土保持、植被恢复、污染防治等法定义务，不得破坏生态环境。

外资获取土地与林地使用权，统一由乌兹别克斯坦内阁及地方行政机关按权限审批，重大投资项目、PPP 项目可按特殊程序简化办理，但均需完成权属登记、地籍备案、合同公证等法定手续，方可合法占有使用土地。

综上，乌兹别克斯坦对外资土地与林地使用实行开放经营权、管住所有权的制度设计，既为外资投资兴业提供稳定的用地保障，又坚守国家资源主权与公共利益底线。外国企业应在法律框架内，以租赁、承包经营为主要方式，依法办理审批与登记，规范开展生产经营活动。

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